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                                                                                                  騰訊房產(chǎn)·深圳站

       自大灣區(qū)規(guī)劃公布以來(lái)，機(jī)構(gòu)投資者加大對(duì)灣區(qū)門戶城市的關(guān)注力度，在全國(guó)各大一線城市大舉收購(gòu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)以優(yōu)化其已有資產(chǎn)組合。盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)降溫、房地產(chǎn)信貸持續(xù)收緊，活躍的外國(guó)資本再次展現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)。加上近期經(jīng)濟(jì)上的不確定性等因素影響下，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到部分金融企業(yè)清退而造成短期震蕩，但這次短暫的盤整將為機(jī)構(gòu)提供了難得的深圳資產(chǎn)配置地窗口期。

   深圳作為集研發(fā)創(chuàng)新、數(shù)據(jù)中心、人工智能及產(chǎn)業(yè)于一體的國(guó)際科創(chuàng)中心，其寫(xiě)字樓市場(chǎng)在市場(chǎng)總量不斷擴(kuò)大的過(guò)程中，將帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿托枨?。而福?/span>CBD、南山科技園等先發(fā)區(qū)域?qū)懽謽侨绱汗S拔起，經(jīng)過(guò)多輪“供應(yīng)高峰”，其資產(chǎn)價(jià)值都將逐步提升，成為深圳的核心商務(wù)區(qū)。但是結(jié)合深圳歷史數(shù)據(jù)的優(yōu)秀表現(xiàn)及長(zhǎng)遠(yuǎn)灣區(qū)成熟的利好，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁將會(huì)帶動(dòng)需求在長(zhǎng)期走高。

 深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置壓力仍存，前景依然樂(lè)觀

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，以樓宇總建筑面積初算，2019年至2023年，全市預(yù)計(jì)將有430萬(wàn)新增供應(yīng)。但是通過(guò)進(jìn)一步分拆供應(yīng)，除去土地出讓合同限定自用及預(yù)計(jì)土地競(jìng)得方總部遷入使用的面積，實(shí)際有效的進(jìn)入市場(chǎng)的新增辦公供應(yīng)面積約為330萬(wàn)左右。

未來(lái)五年，南山前海、后海和深圳灣超級(jí)總部基地為深圳主要的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)區(qū)域，其中2021年為前海的供應(yīng)高峰期。之后深圳核心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)規(guī)模將逐漸減少，尤其是福田CBD的新增供應(yīng)將變得稀缺。”吳睿續(xù)稱。

從新增與實(shí)際有效供應(yīng)的數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，由于深圳以發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)為主，存在一定程度的總部自用面積，因此預(yù)計(jì)實(shí)際有效進(jìn)入市場(chǎng)的辦公可租賃面積為新增供應(yīng)總量的七五折左右。同時(shí)，市場(chǎng)存量積壓，租金和售價(jià)壓力巨大，預(yù)期空置率在2019年攀升至新的高位。

  此外，值得注意的是，作為改革開(kāi)放最前沿的深圳坐擁較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和信息社會(huì)下的創(chuàng)新技術(shù)，商務(wù)環(huán)境愈加成熟，國(guó)際金融中心及科技創(chuàng)新中心輪廓逐漸顯現(xiàn)。深圳各方面優(yōu)勢(shì)資源不斷在聚集，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力名列都市圈九市之首，已經(jīng)脫胎換骨成為亞洲第一創(chuàng)新城市和中國(guó)經(jīng)濟(jì)新“火車頭”。高新科技、金融服務(wù)等需求是深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要需求動(dòng)力。各項(xiàng)政策支持深圳成為粵港澳大灣區(qū)中心，一系列紅利政策疊加，需求強(qiáng)勁，優(yōu)質(zhì)環(huán)境推動(dòng)辦公需求擴(kuò)張。

根據(jù)普華永道最新報(bào)告《2018中國(guó)城市營(yíng)商環(huán)境質(zhì)量報(bào)告》，深圳的營(yíng)商環(huán)境質(zhì)量指數(shù)排名居全國(guó)之首，這與深圳構(gòu)建服務(wù)型政府密不可分。 

將第三產(chǎn)業(yè)和GDP的占比做城市橫向?qū)Ρ?，可以看到深圳的第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的成長(zhǎng)空間，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)一直是甲級(jí)寫(xiě)字樓需求預(yù)測(cè)的重要指標(biāo)，這對(duì)深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓而言為利好的預(yù)期因素。除此之外，深圳的PCT國(guó)際專利申請(qǐng)量，私企登記數(shù)量和年平均人口增幅均冠絕其他一線城市，說(shuō)明了深圳是個(gè)持續(xù)保持增長(zhǎng)活力的城市。

良好的成長(zhǎng)性不僅帶動(dòng)本土企業(yè)快速發(fā)展，也吸引著外地巨頭在此落子，這樣的案例在深圳不在少數(shù)。

此外，深圳為備受關(guān)注的創(chuàng)業(yè)型城市，“企業(yè)家”經(jīng)濟(jì)也正在吸引國(guó)內(nèi)人才的流入，同時(shí)深圳在發(fā)展創(chuàng)新型企業(yè)方面的優(yōu)良傳統(tǒng)也在推動(dòng)城市不斷向前發(fā)展，龍頭企業(yè)聚集趨勢(shì)明顯，具有很強(qiáng)的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力。

雖然未來(lái)幾年深圳的寫(xiě)字樓會(huì)出現(xiàn)空置率升高的壓力，但未來(lái)前海自貿(mào)區(qū)、深圳灣超級(jí)總部和后?？偛炕匦聦?xiě)字樓的陸續(xù)建成和商圈的發(fā)展將令深圳的商務(wù)氛圍更趨濃厚。受國(guó)家擴(kuò)大開(kāi)放和支持外商投資等政策影響外資企業(yè)的需求活躍，深圳高新技術(shù)和金融物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度足以支撐企業(yè)的寫(xiě)字樓租賃需求。

深圳寫(xiě)字樓先揚(yáng)后抑的供應(yīng)節(jié)奏，以及當(dāng)前短期需求震蕩，使市場(chǎng)上已經(jīng)凸顯出不少優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)，一些過(guò)去市場(chǎng)中“永遠(yuǎn)的非賣品”也開(kāi)始接受咨詢。即使深圳近來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨下行壓力，但中長(zhǎng)期核心地段寫(xiě)字樓物業(yè)前景樂(lè)觀，這次短暫的盤整將為機(jī)構(gòu)提供了難得的深圳資產(chǎn)配置地窗口期。

我們?nèi)A盛泰投資實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的華盛泰科技大廈，是寶安區(qū)西鄉(xiāng)一帶有名以甲級(jí)寫(xiě)字樓為標(biāo)準(zhǔn)打造的商務(wù)辦公樓，大廈總面積為30000平方米。內(nèi)配有中央空調(diào)，大小會(huì)議室，多功能錄演廳，高規(guī)格接待室，整個(gè)大廈裝修風(fēng)格高端大氣并配備全智能化物業(yè)管理系統(tǒng)。